学区房的利益错觉不论是(图)字,预计6分钟

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2246字,预计阅读时间:可能6分钟

文/观察员老王

最近一段时间,大家一定会感觉到楼市很魔幻。

几乎所有的专家都在以北京教改为噱头,吆喝学区房要崩盘,但是一类学区房的价格还是稳中有升;二手房明明量价齐跌,但是你想抻一抻压压价的房子上周卖了;明明许多楼盘都在打折促销,但是自己关注的新盘价格没变,可选择的楼层越来越少;有些大V小嘴叭叭说得头头是道,但是私聊的时候,推的都是烂盘……

也做广告,也推新盘的老王,站在自己的底线上,来给大家分析分析这些热点。

1

学区房的利益错觉

不论是北京、上海等一线城市,还是青岛市区的热点名校,这个夏天的招生政策都发生了巨大的改变。

学区房,似乎已经到了变局的时刻。

每当政策面有些风吹草动,就有专家跳出来说学区房要崩盘。对于这样的专家,你不妨问他三个问题:

1、你孩子上学了吗?

2、你买过学区房吗?

3、你监控过学区房的价格走势吗?

我相信70城二手房价普跌,99%的说学区房崩盘的人,以上三个问题都会给你否定的答案。这就跟整天卖啤酒、喝啤酒的人,听到风吹草动就说茅台要大降价一样,根本不了解这稀缺商品背后的价值属性。

咱先不说青岛,咱们先说北京。目前各类专家的新依据不就是北京老师轮岗吗?但是这个大面积轮岗,是不是100%的老师都轮岗,轮岗的同时,学校的社会资源轮岗不轮岗?

再直白一点说,北京郊区的学校,能不能因为新政,也像史家小学这样在奥体开运动会,请奥运冠军们来捧场?

如果说愿望都能成为结果,那么我们早在太平天国运动时期,就能实现“有田同耕,有饭同食,有衣同穿,有钱同使,无处不均匀,无人不饱暖”的共同富裕目标,而不是今天依旧要为这个目标而努力。

所以,说学区房崩盘的人,要么是太精于自媒体算法逻辑,要么就是太天真。

我们来看青岛,校长轮岗这事儿比北京更早施行。但是学区房价格降了吗?一流学区,从市南中片的莱芜一路小学到浮山后的大学区,变化确实很大。变化的根本原因是什么?是适龄儿童的数量远远超过往年,超过学区的承载量,所以有的学校才会又一次出去借校舍。

需求量如此旺盛,但是学区房的年轻持有者大多是两个孩子,再加上五年限售,学区房的流通量并不高。

这就好比原本有500万人想喝茅台,但是茅台产量只有50万瓶。这时候有人伺机收购茅台镇的小酒厂,生产出了什么千禧、钓鱼台等酱香酒,确实分走了200万、甚至300万茅台的铁粉。想买茅台的人确实少了,但是依旧还是供不应求的状态。

所以,在楼市整体疲软的时候,学区房会滞涨,个别急售房子会让个别幸运的人捡到便宜。但是要说学区房崩盘,我可以很绝对地告诉你:不可能。

比方说,就拿现在“变数”最多的莱芜一路小学为例,如果三年内它的房价在目前3.5万元/平方米的基础上腰斩(不包含法拍房),我注销我所有的自媒体账号,从此不再聊房产。

有“专家”敢跟我对赌吗?

2、跟

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二手房的价值错觉

二手房,是今年受到政策面影响最大的一类房产。宏观层面的量价齐跌,二手房中介门店的人气凋零,这都是不争的事实。

出现这种局面的原因很多,有我们开头就提到的政策面问题,也有人口增长的问题,也有轨道交通网不断完善的问题,但最根本的问题是:

二手房市场上,垃圾房子太多,好房子太少。

比方说,老王的朋友s君,他换房子主要三个问题:第一,老房子临马路,到了夏天太吵了;第二,暗卫,卫生间反味的问题越来越严重;第三,房子面积有点小,户型不是很合理。

但是,他将房子卖了以后,发现周边没有什么新盘,就一头扎到二手房市场上。结果发现有70%的房子,在户型、光照、物业等方面还不如他的老房子。

剩下30%,哪怕同样是房龄20年的小区,房子的溢价也很让人头疼。

不是二手房凉凉了,是性价比不佳的二手房凉凉了,好的二手房还是会呈现出上午挂牌,下午卖出的火爆行情。

老王说过,如果单从捡漏的角度而言,十月中旬后机会更多。但是对于刚需来说,只要你需要,任何时候都要有一个种积极找房、理性权衡的心态。不要觉得什么样的房子都会大降价,有的房子也许仅仅是房东降低首付比例,就卖出去了。

在改善潮刚刚觉醒的年代里,珍惜你遇到的每一套好房子,并且高效做出你的权衡和抉择。

3

新房的供需错觉

最近,很多新房在降价,而且降价的幅度不低。实话实说,青岛市场还算是比较平稳的市场,如果我们看看外地的市场,会发现有些城市房价下降的速度更加惊人。

老王曾经多次提醒大家,今年四季度的楼市,或许是近五年来最为艰难的一季度,降价打折潮最早九月中旬,最晚十月中旬就回来。

但是,这是不是意味着所有的楼盘,都会降价打折呢?

当然不是70城二手房价普跌,我们要在供需比之下,看产品力和性价比。

在这样的市场中,普通的你捡漏好房子的机会要远远高于2017年、2018年,但是你千万千万不要认为,你看中的楼盘会不限量、无底线的降价。如果这种情况出现了,这个楼盘你就应该果断pass掉。

特别是在主城,核心地段的土地已经开发殆尽,而且未来综合开发成本没有下降的趋势,在这种情况下,如果有产品力不错的楼盘,因为急于回款,而阶段性的拿出少量房源来打折促销,有你中意的房子就不要犹豫。

记得我去年说过什么吗?双十二过后,浮山后也会有机会。真正忍住了,并在春节前果断抄底的人,我相信回头来看,都会感到庆幸。

大势要看得清,底线同样要看得清。

在这样的市场中买房,你一定要清醒。清醒地分析市场,分析区域供需比,分析各种市场行为背后的利益关系。买房永远不是件简单的事儿,有人给你指路,更关键的是还要自己积极去探盘、掌握市场动向,并且有自己独立的思考。

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